Семь способов законно купить землю сельскохозяйственного назначения в Украине

Семь способов законно купить землю сельскохозяйственного назначения в Украине

Хотя мораторий и был введен с целью консолидации земель сельскохозяйственного назначения в руках их хозяев и, таким образом, гарантирования использования этой категории земель только по целевому назначению, однако, де-факто введение моратория способствовало процветанию различных схем его обхода, тенизации рынка земель. От этого страдают как общество, так и государство в целом, ведь полученные неофициально средства нигде не фиксируются, налоги в государственный и местные бюджеты не выплачиваются, а следовательно, не выделяются дотации на государственные программы поддержки малообеспеченных слоев населения. Следует отметить, что в 80% случаев участники рынка земель сельскохозяйственного назначения обходят мораторий вполне легальными способами, которые можно проследить по анализу норм земельного законодательства. Таким образом, сегодня существуют следующие способы отчуждения земель сельскохозяйственного назначения:

1) наследство, обмен, изъятие (выкуп) для общественных нужд. Закрепляя запрет купли-продажи и «другим способом отчуждение земельных участков и изменения целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев)», Земельный кодекс Украины (далее – ЗК Украины) позволяет передавать такие земли по наследству, обменивать один земельный участок на другой (договор мены) и осуществлять изъятие (выкуп) земельных участков для общественных нужд. Следовательно, в этом случае наиболее действенным способом отчуждения земельного участка сельскохозяйственного назначения является заключение сторонами договора мены (бартера), согласно которому «каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который он передает в обмен, и покупателем товара, который он получает взамен» (ч.ч.1, 2 ст. 715 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины)). Фактически договор мены является легальным способом отчуждения земель сельскохозяйственного назначения, поскольку закон не устанавливает обязательного требования обмениваться равнозначными земельными участками;

2) договор аренды земельного участка. Хотя по закону арендатор не имеет сравнительно с владельцем права распоряжаться земельным участком, однако стороны могут заключить договор аренды земли с правом первоочередного выкупа земельного участка арендатором после завершения действия моратория. Это своего рода является фактическим отчуждением земельного участка сельскохозяйственного назначения. На сегодня арендованными являются 62% распаеванных земель. В частности, наибольшее количество арендованных земель сосредоточили «Украинские аграрные инвестиции» — 330 тыс. га; его основным бенефициаром является гражданин Новой Зеландии, совладелец «Ренессанс Групп» Стивен Дженнингс.

Следует отметить, что в Украине получила распространение практика краткосрочных договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, которая чрезвычайно негативно влияет на природные свойства земли, поскольку арендатор за 5 лет желает достичь для себя максимальной прибыли, не заботясь об истощении земли;

3) доверенность. С 2004 года в Украине участились случаи отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения путем заключения собственниками доверенностей на имя других лиц. Статья 244 ГК Украины предусматривает, что представитель по доверенности вправе представлять интересы доверителя перед третьими лицами, а также совершать сделки от его имени. По нашему мнению, представительство, основанное на договоре, по которому владелец земельного участка сельскохозяйственного назначения предоставляет представителю право отчуждать такие земельные участки, необходимо квалифицировать как мнимое, поэтому отношения сторон должны регулироваться правилами сделки, которую они действительно совершили.

Также сформировалась практика заключения предварительных договоров об отчуждении земель сельскохозяйственного назначения на будущее в соответствии со статьей 635 ГК Украины. Следует отметить, что в 2006 году в ЗК Украины были внесены изменения, согласно которым «соглашения (в том случае доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или другим способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев) … в части их купли-продажи и иным способом отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения» (абз.3 п.15 раздела Х «Переходные положения»). Итак, можем предположить, что такие сделки являются ничтожными с момента заключения, поэтому признание таких сделок недействительными судом не требуется;

4) договор эмфитевзиса, по которому собственник на долгосрочной основе (до 50 лет) передает свое право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд другому лицу. Такое право может отчуждаться и передаваться в порядке наследования (за исключением внесения земельного участка в уставный фонд, передаче в залог). Законодательство Украины не решает судьбу указанных земельных участков по окончании срока действия договора эмфитевзиса. Можно предположить, что лицо, пользующееся таким земельным участком, является ее истинным хозяином, поэтому оно не заинтересовано возвращать земельный участок владельцу. По своей природе и последствиям договор эмфитевзиса имеет общие признаки с договором аренды земли, поэтому способы отчуждения являются аналогичными;

5) залог – один из самых эффективных способов отчуждения земель сельскохозяйственного назначения, в силу которого «кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника, если иное не установлено законом» (ч.1 ст. 572 ГК Украины). Однако, такой залог часто имеет «мнимое» содержание. Например, потенциальный «покупатель» земельного участка «одалживает» крестьянину-собственнику сельскохозяйственного земельного участка или земельной доли (пая) определенную сумму денег, что подтверждается распиской. По завершению определенного срока «долг» не возвращается в связи с отсутствием у должника денег или иного ликвидного имущества, кроме земельного участка. «Добросовестный» кредитор подает иск о принудительном взыскании указанного «долга». В результате у должника-крестьянина нет другого способа «вернуть долг», кроме обращения взыскания на принадлежащий ему земельный участок сельскохозяйственного назначения. Как следствие, последний в счет погашения «долга» переходит в собственность «кредитора» на основании решения суда;

6) в период с 01.01.2008г. по 13.01.2008г. мораторий не действовал, поскольку после принятия Закона Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины относительно запрета продажи земель сельскохозяйственного назначения до принятия соответствующих законодательных актов» от 19.12.2006г., согласно которому мораторий был продлен до 01.01.2008г., Президент Украины наложил на него вето. Фактически в этот период стороны могли заключать между собой сделки об отчуждении земель сельскохозяйственного назначения. В частности, истец может обратиться в суд с требованием о принудительном отчуждении земельного участка обосновывая это тем, что в начале января 2008г. он заключил с собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения договор купли-продажи, передал продавцу (собственнику земельного участка) деньги, что подтверждается распиской, и договорился удостоверить договор нотариально. Однако, продавец уклонился от такого удостоверения и к нотариусу не появился. Согласно ч.2 ст. 220 ГК Украины «если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное исполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется». Поэтому вполне возможно, что суд удовлетворит требования истца, даже если такого договора действительности не было заключено в указанный период времени. По этому поводу актуальным является решение Верховного Суда Украины, согласно которому такие иски не следует удовлетворять, поскольку договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации;

7) продажа земельного участка по частям. Сначала владелец земельного участка сельскохозяйственного назначения выделяет отдельную ее часть. Согласно п.7 Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков» от 05.03.2009р. «отчуждение части земельного участка с выделением его в отдельный земельный участок осуществляется после получения ее собственником государственного акта, удостоверяющего право собственности на сформированный новый земельный участок». В результате возникает новый земельный участок, который регистрируется как земля под застройку. Следовательно, последняя свободно может быть предметом договора купли-продажи.

Таким образом, как видим, формальный запрет продажи земель сельскохозяйственного назначения не означает невозможность их отчуждения в целом. На сегодня общество дифференцируется на два лагеря: сторонники и противники моратория. В этой ситуации трудно дать объективную оценку необходимости или вредности такого запрета отчуждения земель, ведь вопрос земли – это извечный вопрос нашего народа. Отмечу лишь то, что суровая действительность, которую мы сейчас имеем, не является нормальной, она ставит в невыгодное положение не только собственников земельных участков, которые хотят реализовать свою правомочность распоряжаться землей в полном объеме, но и потенциальных покупателей земельных участков, которые вынуждены стимулировать развитие теневого рынка земли. Кроме того, такое положение вещей способствует деградации земель сельскохозяйственного назначения, поскольку большинство владельцев земельных долей не имеют возможности эффективно их использовать из-за отсутствия специального оборудования для обработки земель или в связи с истечением срока годности последнего. С другой стороны, земля является собственностью Украинского народа и свободный рынок оборота земель сельскохозяйственного назначения может привести к концентрации таких земель в руках небольшой группы лиц, которые фактически станут монополистами на землю.

Принципами нашей работы являются индивидуальный подход к каждому клиенту, высокое качество, оперативность, профессионализм и опыт наших юристов.

Девиз нашей компании - «Доверяйте опытным!»

Обращайтесь к нам для решения Ваших проблем!

Legal Company  "Right-Protect"

Юридическая компания «Право-Защита»

UK Ltd. " Right-Protect ". г.Харьков,ул.Примеровская,28/71

тел/факс:(057)732-48-70

м.(066)290-53-22, (063)658-16-90,(096)497-76-78

сайт:http://pravo-zashita.etov.com.ua

Юридическая компания "Право-Защита".Мы поможем решить Ваши трудности в кротчайшие сроки! Доверяйте опытным!