Обращения взыскания на предмет ипотеки.

Способы и основания обращения взыскания на предмет ипотеки.

Сопоставляя способы и основания обращения взыскания на предмет ипотеки, можно констатировать следующее:
согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки можно путем продажи ипотекодержателем предмета ипотеки любому лицу - покупателю или путем приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки;
на основании исполнительной надписи нотариуса обратить взыскание на предмет ипотеки можно только через реализацию предмета ипотеки путем публичных торгов;
на основании решения суда обратить взыскание на предмет ипотеки можно любым способом: как реализацией предмета ипотеки путем публичных торгов, так и продажей ипотекодержателем предмета ипотеки любому лицу - покупателю, а также, как показывает судебная практика, приобретением ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки (Верховный Суд Украины в своем письме от 07.10.2010 «Обобщение судебной практики рассмотрения гражданских дел, возникающих из кредитных правоотношений (2009 - 2010 годы)» изложил позицию относительно возможности обращения взыскания способом приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки по решению суда).

На первый взгляд, все выглядит достаточно просто: в случае ненадлежащего выполнения должником и/или ипотекодателем обеспеченного ипотекой обязательства ипотекодержатель принимает решение об обращении взыскания на предмет ипотеки, удовлетворяя свои требования за счет предмета ипотеки (по договору об удовлетворении требований ипотекодержателя; на основании исполнительной надписи или на основании решения суда).

Но, как показывает практика, иногда грамотного оформления ипотечного договора с ипотечным предостережением и даже получения решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки может быть недостаточно для удовлетворения ипотекодержателем своих требований.
Несоблюдение сроков предъявления требований должнику

Первой из проблем является необходимость соблюдения установленного частью 1 статьи 35 Закона Украины «Об ипотеке» срока для предоставления возможности должнику и/или ипотекодателю устранить допущенные нарушения.

Так, указанная норма Закона устанавливает, что в случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора ипотекодержатель направляет ипотекодателю и должнику письменное требование об устранении нарушений в не менее чем тридцатидневный срок и предупреждения об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе принять решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.

Однако при подаче ипотекодержателем в суд иска об обращении взыскания на предмет ипотеки суды также требуют соблюдения до момента подачи иска процедуры и сроков, предусмотренных статьей 35 Закона.

Так, на практике иногда бывали случаи, когда дело рассматривалось около года, по нему проводились процессуальные действия, в том числе судебные экспертизы, а потом суд отказывал в иске на том основании, что истец до обращения с иском не выдержал не менее 30-дневный срок.

Считаю, что такая позиция судов является необоснованной, учитывая следующее.

Указанный не менее чем 30-дневный срок определен Законом для предоставления возможности должнику исполнить обеспеченное ипотекой обязательство до момента обращения взыскания на предмет ипотеки.

Последним предложением части 1 статьи 35 Закона определено, что если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе принять решение об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.

В свою очередь, принятие решения об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора является завершающим этапом обращения взыскания на предмет ипотеки.

Представление же в суд иска об обращении взыскания на предмет ипотеки является только начальным этапом процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки, и после подачи иска должник и/или ипотекодатель имеют возможность исполнить обеспеченные ипотекой обязательства.

То есть, если со времени направления требования ипотекодержателя и до момента принятия судом решения прошло более 30-ти дней, суд не вправе отказывать в иске на основании несоблюдения предусмотренного Законом срока.

Кроме того, частью 2 статьи 35 Закона также определено, что положения части первой этой статьи не являются препятствием для реализации права ипотекодержателя обратиться в любое время за защитой своих нарушенных прав в суд в установленном законом порядке.

Если со времени направления требования ипотекодержателя и до момента принятия судом решения прошло более 30-ти дней, суд не вправе отказывать в иске на основании несоблюдения предусмотренного Законом срока
Реконструкции, перепланировки и другие изменения

Другой проблемой, с которой можно столкнуться при обращении взыскания на предмет ипотеки, являются изменение последнего в результате проведенных в отношении него строительных работ.

В частности, трудности в обращении взыскания могут заключаться в том, что описание предмета ипотеки по ипотечному договору не будет отвечать инвентаризационным данным реконструированного объекта.

В связи с этим регистратор БТИ отказывает в регистрации за ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки даже в случае предъявления ему вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Поэтому процедура обращения взыскания на предмет ипотеки для ипотекодателя должна начинаться со сбора информации о предмете ипотеки и ее детального анализа с целью выявления всех изменений, произошедших с предметом ипотеки после заключения ипотечного договора.

Для этого рекомендуется получить в БТИ следующую информацию:
когда проводилась последняя техническая инвентаризация предмета ипотеки;
установлено ли во время проведения технической инвентаризации осуществления реконструкции (достройки, надстройки и др.), перепланировки, в том числе самовольно, предмета ипотеки;
происходило ли разделение, выделение, объединение, перевод из нежилого в жилое предмета ипотеки, в ходе которых могли бы образоваться новые объекты недвижимого имущества, в том числе с присвоением отдельного адресной части;
если произошло разделение, выделение, объединение, перевод из нежилого в жилое предмета ипотеки, в ходе чего образовались новые объекты недвижимого имущества, в том числе с присвоением отдельного адресной части, кто является собственником новообразованного объекта или объектов;
за кем и на каких основаниях зарегистрировано право собственности на любое другое недвижимое имущество, расположенное по адресу местонахождения предмета ипотеки.

В инспекции государственного архитектурно-строительного контроля необходимо получить следующую информацию:
регистрировала ли после заключения ипотечного договора инспекция декларацию о начале выполнения строительных работ (выдавала разрешение на выполнение строительных работ) по предмету ипотеки;
регистрировала ли после заключения ипотечного договора инспекция декларацию о готовности объекта к эксплуатации (выдавала сертификат готовности объекта к эксплуатации) по предмету ипотеки.

В исполнительном органе городского или районного совета необходимо проверить, оформлялось ли после заключения ипотечного договора право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу местонахождения предмета ипотеки.

В органе градостроительства и архитектуры необходимо проверить, выдавались ли после заключения ипотечного договора градостроительные условия и ограничения для проведения любого вида строительных работ по адресу местонахождения предмета ипотеки, в том числе работ по реконструкции.

В органе земельных ресурсов необходимо установить, кто является владельцем/пользователем земельного участка, на котором размещен предмет ипотеки.

Трудности в обращении взыскания могут заключаться в том, что описание предмета ипотеки по ипотечному договору не будет отвечать инвентаризационным данным реконструированного объекта

На практике получение ипотекодержателем указанной выше информации является весьма проблематичным, поэтому достаточно важным является закрепление в ипотечном договоре максимального объема полномочий ипотекодержателя и максимального объема обязанностей ипотекодателя.

Ипотекодержателю необходимо периодически проводить проверки наличия и состояния предмета ипотеки, при которых фиксировать, какие именно изменения состояния выявлены во время проверок.

Второе предложение части 2 статьи 5 Закона определяет, что ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которая не может быть выделена в натуре и была присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора. А согласно части 6 статьи 5 Закона недвижимое имущество передается в ипотеку вместе со всеми его принадлежностями.

Следует отметить, что указанные нормы действительно применяются судами в практике разрешения споров.

Но как быть, если к предмету ипотеки достроена часть, которая на момент обращения взыскания не принята к эксплуатации и/или право собственности не нее не оформлено.

Бесспорно, самым правильным будет ожидание завершения ипотекодателем оформления права собственности на измененный предмет ипотеки.

Но не всегда обстоятельства и добросовестность ипотекодателя позволяют дождаться такого оформления, ведь принятие в эксплуатацию законченных строительством работ по реконструкции предмета ипотеки может дать возможность ипотекодателю осуществить разделение предмета ипотеки с изготовлением отдельных технических паспортов на отдельные части и получением новых свидетельств о праве собственности на помещение предмета ипотеки.

В свою очередь, получение таких свидетельств о праве собственности на помещение предмета ипотеки может дать возможность ипотекодателю продать помещения предмета ипотеки без согласия ипотекодержателя.

Читая указанную выше норму статьи 5 Закона, можно сделать вывод, что ипотека должна распространяться на все виды пристроек к объекту недвижимого имущества, переданного в ипотеку, несмотря на то, принято достроенную часть к эксплуатации и зарегистрировано право собственности на нее или нет.

При осуществлении анализа практики решения споров не опровергнуто факт того, что ипотека распространяется на самовольно осуществленную пристройку объекта недвижимого имущества, переданного в ипотеку.

Однако в этом случае обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке на основании ипотечного договора исключается, поскольку право собственности на помещение не может быть зарегистрировано.

В случае обнаружения изменений предмета ипотеки, которые не зарегистрированы, ипотекодатель вынужден обращаться в суд с иском об обращении взыскания на предмет ипотеки. Всех заинтересованных лиц, в частности БТИ и инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля, следует привлекать к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований.

В иске необходимо четко указать параметры измененного (реконструированного) предмета ипотеки и просить суд обратить взыскание на определенный договором предмет ипотеки вместе с частью, присоединенной к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора.

При этом необходимо доказать, в том числе путем проведения соответствующей экспертизы, что присоединенная к предмету ипотеки часть не может быть выделена в натуре.

Проанализированная судебная практика не опровергла того факта, что ипотека распространяется на самовольно осуществленную пристройку объекта недвижимого имущества, переданного в ипотеку

Порядок проведения работ по разделению, выделению и расчету долей жилых домов, зданий, сооружений, другого недвижимого имущества, кроме земельных участков, определяет Инструкция о проведении разделения, выделения и расчета долей объектов недвижимого имущества, утвержденная приказом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины от 18.06.2007 №55, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 06.07.2007 за №774/14041.

Согласно пункту 1.2 указанной Инструкции разделение и выделение доли в натуре осуществляется в соответствии с законодательством с предоставлением Заключения относительно технической возможности раздела объекта недвижимого имущества или Вывода относительно технической возможности выдела в натуре доли из объекта недвижимого имущества.

Пунктом 2.3 Инструкции определено, что не подлежат разделу объекты недвижимого имущества, в состав которых входят самовольно построенные (реконструированные, перепланированные) объекты недвижимого имущества. Вопрос разделения объектов недвижимого имущества может рассматриваться только после признания права собственности на них в соответствии с законом.

Вследствие этого, до принятия в эксплуатацию и оформления права собственности на часть предмета ипотеки, которая присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора, такая часть является частью предмета ипотеки и не может быть выделена в натуре.

Частью 2 статьи 331 ГК определено, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества).

Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию.

Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Согласно части 3 статьи 331 ГК до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества).

Исходя из этого, до завершения оформления права собственности на достроенную часть предмета ипотеки владелец предмета ипотеки является собственником материалов и оборудования, использованных в процессе реконструкции предмета ипотеки.

Следовательно, ипотекодержатель имеет право на обращение взыскания на предмет ипотеки со всеми его принадлежностями, а именно материалами и оборудованием, использованными в процессе реконструкции (незавершенного строительства) по достройке.

Принципами нашей работы являются индивидуальный подход к каждому клиенту, высокое качество, оперативность, профессионализм и опыт наших юристов.

Девиз нашей компании - «Доверяйте опытным!»

Обращайтесь к нам для решения Ваших проблем!

Legal Company  "Right-Protect"

Юридическая компания «Право-Защита»

UK Ltd. " Right-Protect ". г.Харьков,ул.Примеровская,28/71

тел/факс:(057)732-48-70

м.(066)290-53-22, (063)658-16-90,(096)497-76-78

сайт:http://pravo-zashita.etov.com.ua

Юридическая компания "Право-Защита".Мы поможем решить Ваши трудности в кротчайшие сроки! Доверяйте опытным!