Новые правила ввода в эксплуатацию объекта недвижимости в Украине.

Ранее в своих публикациях мы обращали внимание на постановление Кабинета Министров Украины № 923 от 08.10.08, которым был утвержден новый Порядок приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов (далее – Порядок № 923). Поддерживая в целом идею реформирования процедур в данной сфере, мы, тем не менее, не могли не указать на недостатки, которыми изобиловал новый порядок. Поскольку тема нашла весьма значительный отклик читателей, мы посчитали необходимым отслеживать нормотворчество Кабинета Министров Украины в данной сфере и в дальнейшем.

КМУ не заставил себя долго ждать - 20 мая 2009 года вышло в свет постановление № 534, которым Порядок приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов (далее – Порядок № 534) был изложен в очередной новой редакции, которым часть описанных нами недостатков была убрана.

Мы ни в коем случае не тешим себя надеждой, что это стало результатом ознакомления специалистов КМУ с нашими аналитическими материалами. Это становится тем более очевидно при прочтении Порядка № 534, поскольку в нем взамен старых «ляпов» появились новые, а сам алгоритм приема объектов в эксплуатацию претерпел существенные изменения, став поменьше и короче предыдущего. Краткость, конечно же, сестра таланта, но не в случае с украинскими нормотворцами

Нам всем известно, что в силу специфического понимания чиновниками ст. 19 Конституции Украины, гораздо лучше, когда в нормативных актах алгоритмы работы чиновников описаны максимально подробно и однозначно. Тогда у субъекта хозяйствования появляется хотя бы какое-то преимущество в споре, не говоря уже о нейтрализации коррупции. Впрочем, давайте вместе проанализируем новый алгоритм приема объектов в эксплуатацию, чтобы сформировать свое собственное мнение о том, насколько он соответствует интересам субъектов хозяйствования и простых граждан.

По-прежнему, в соответствии со ст. 30-1 Закона Украины «О планировании и застройке территории» и ст. 18 Закона Украины «Об основах градостроительства» Кабинет Министров Украины определяет порядок приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов. И новый Порядок по-прежнему является единым для всех типов объектов – жилого, общественного, производственного назначения, а также для инженерных сетей и сооружений, транспортных магистралей, отдельных очередей пусковых комплексов, их инженерно-технического оснащения.

Прежде всего, следует отметить, что, как и ранее, прием объекта в эксплуатацию представляет собой не однократное действие, а определенную совокупность этапов. Но теперь содержание этапов по сравнению с ранее действовавшими правилами существенно изменилось:

1) подача заказчиком строительства заявления о принятии объекта в эксплуатацию и пакета документов в инспекцию ГАСК;

2) проведение инспекцией ГАСК итоговой проверки;

3) принятие инспекцией ГАСК решения по результатам проверки и выдача ею свидетельства о соответствии объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил.

Рассмотрим же более подробно каждую из стадий и попытаемся сравнить ее тем, что было раньше.

1. 
Заказчик по завершении строительства направляет в инспекцию ГАСК, которой выдавалось соответствующее разрешение на осуществление строительных работ, заявление о принятии в эксплуатацию завершенного строительством объекта.

Что интересно, Кабинет Министров Украины решил самостоятельно утвердить как форму этого заявления, так и формы свидетельства о соответствии объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил, а также акта готовности объекта к эксплуатации – в качестве приложений к Порядку № 534. При этом по сравнению с формами этих документов, которые были утверждены приказом Министерства по региональному развитию и строительству Украины № 575 от 10.12.08 (вступил в силу с 31.01.09), особых изменений они не претерпели, разве что из них исключены элементы, связанные с привлечением и работой приемной комиссии (об этом подробнее ниже). Правда, Министерству по региональному развитию и строительству Украины для чистоты юридической техники теперь осталось признать утратившим силу указанный приказ.

К заявлению заказчика прилагается пакет определенных документов, предусмотренных абзацем 2 п.3. Порядка № 534. При этом, впервые по сравнению с ранее действовавшими правилами (см. Порядок № 923 и Правила приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов, утвержденные постановлением Кабинета Министров Украины № 1243 от 22.09.04), состав этой документации значительно упрощен – заказчик теперь должен представить только:

- утвержденную в установленном порядке проектную документацию и

- акт готовности объекта к эксплуатации, подписанный представителями заказчика, генерального проектировщика, генерального подрядчика и субподрядчиков, а также страховой компании (но только если объект страховался).

Пробежав взглядом, коротенький список документов, необходимых для приемки объекта в эксплуатацию невольно задаешься вопросом: неужели теперь застройщику можно забыть о пачках документов, исполнительской документации и сертификатах соответствия материалов? Однако, не все так просто. Более подробно мы рассмотрим этот вопрос чуть позже – при анализе порядка проведения инспекцией ГАСК итоговой проверки …

Следует отметить, что Кабинетом Министров Украины в Порядке № 534 сделана попытка закрепить нормативно уже устоявшуюся практику подписания акта готовности объекта к эксплуатации органами местного самоуправления и контролирующими органами. Ведь, несмотря на положения Порядка № 923 и Правил приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины № 1243 от 22.09.04, на местах приемные комиссии как таковые на объекты часто не выходили – представители застройщика сами «оббегали» всех членов комиссии и собирали их подписи. Подписи получали где - просто так, где – по знакомству и звонку, где – за «иные средства мотивации». Поэтому, недолго думая, Кабинет Министров Украины в Порядке № 534 прямо указал, что перед подачей заказчиком акта о готовности объекта к эксплуатации в инспекцию ГАСК он должен согласовать его с исполнительным комитетом местного совета, или местной государственной администрацией и органами, в полномочия которых в соответствии с законом входит участие в принятии законченных строительством объектов в эксплуатацию (далее – уполномоченный орган). Отсюда мы должны сделать вывод о том, что официально приемные комиссии больше в процедуре принятия объекта в эксплуатацию не создаются и не участвуют.

Кроме того, получение согласований – это теперь исключительно головная боль заказчика. КМУ в пункте 4 Порядка № 534 попытался «смягчить» эту проблему, указав, что при обращении заказчика соответствующие уполномоченные органы обязаны в течение 10 рабочих дней с момента получения письменного обращения заказчика согласовать акт готовности объекта или представить свои замечания. Если в течение этого срока согласование не получено или отсутствуют письменные замечания, то считается, что акт согласован без замечаний.

Несмотря на это, формулировки КМУ, по нашему мнению, нельзя назвать удачными.

Во-первых, мало того, что список уполномоченных органов, у которых нужно получить согласования, по-прежнему «резиновый» (ранее Правила приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов, утвержденные постановлением Кабинета Министров Украины № 1243 от 22.09.04, предполагали исчерпывающий перечень), так теперь еще каждый заказчик будет обременен проблемой поиска необходимого ему состава уполномоченных органов.

Хорошо, если в законах более-менее прямо написано о том, что участие определенных органов при введении объекта в эксплуатацию обязательно – как, например, участие представителей органов государственного пожарного надзора в соответствии со ст. 10 Закона Украины «О пожарной безопасности», или представителей СЭС в соответствии со ст. 15 Закона Украины «Об обеспечении санитарно-эпидемиологического благополучия населения». Но, например, из ст. 51 Закона Украины «Об охране окружающей природной среды » непонятно, должны ли согласовывать акт готовности представители Государственной экологической инспекции, как и из ст. 21 Закона Украины «Об охране труда» весьма трудно сделать вывод насчет участия представителей Госпромгорнадзора непосредственно в приеме объектов в эксплуатацию. Как-то позабыли в КМУ, что строения в эксплуатацию в Украине вводят не только профессиональные застройщики, которые содержат отдельный штат юристов, но и обычные граждане. А несоответствие акта требованиям Порядка № 534 означает возврат документов инспекцией ГАСК на доработку – и снова беготня по кругу. И ведь достаточно просто представить, что инспектор ГАСК из-за отсутствия желания разбираться «отправит» гражданина собирать другие, и совершенно ненужные, согласования, а вот «дорогого гостя», ведущего застройку центра города, не будет мучить получением согласований, попросту «забыв» о требованиях, изложенных в каком-нибудь законе.

Во-вторых, если наличие согласований контролирующих органов в акте готовности еще оправдано, то совершенно непонятно, зачем заказчику получать согласование в исполкоме местного совета? Что исполком собственно будет согласовывать, если ранее местный совет, к примеру, предоставил земельный участок под застройку, а исполком согласовывал проект застройки? Может что-то, связанное с паевым взносом на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры? Так договор об его уплате заключается у нас еще до согласования проекта застройки, а уплачивается он – уже после ввода объекта в эксплуатацию…

В-третьих, в какой форме уполномоченным органам следует предоставлять свои согласования? Если с контролирующими органами все более-менее понятно – есть место для подписи и печати в акте готовности – то каким же образом получить согласование в местном исполкоме? Очевидно, что заместитель местного головы или сам голова подписывают такой акт от имени исполкома, а значит, действуют не как самостоятельные должностные лица, а как представители коллективного органа -исполнительного комитета. Иными словами, по идее, для подписания акта готовности необходимо принятие исполкомом соответствующего решения. И тогда вопрос – как можно это успеть «без дополнительного стимулирования» за 10 дней с учетом бюрократии в местном исполкоме?

С другой стороны, весьма странным выглядит формулировка признания акта согласованным без возражений, если в течение 10-дневного срока согласование не получено или отсутствуют письменные замечания. Ведь, в конце концов, акт можно просто не отправлять, объяснив в необходимых случаях отсутствие подписи в графе «согласования» именно обстоятельством отсутствия письменного замечания.

О том, как регистрируются и «теряются» в необходимых случаях документы в госструктурах, объяснять, полагаем, не следует. Но такая схема, очевидно, оставляет желать лучшего. К тому же, если заказчик не согласен с замечаниями уполномоченных органов, он имеет право одновременно с документацией предоставить свои обоснованные возражения. Так что тут – раздолье для фантазии застройщика, который, как это часто бывает, не особо беспокоится о качестве построек, строящихся на продажу.

И, наконец, если уж исполкому местного совета и контролирующим органам предоставлено право высказывать свои замечания, то следовало бы определить основания этих замечаний. В противном случае, для чиновника - это гарантированный способ «попортить крови» застройщику и получить от него прибавку к зарплате.

Отдельно в Порядке № 534 сделана оговорка о том, что принятие в эксплуатацию частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов, хозяйственных сооружений, пристроек, строительство которых осуществлялось без привлечения подрядных организаций, проводится по результатам технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей таких объектов. Здесь КМУ решил поставить точку, и более по данному поводу в Порядке № 534 ничего не указал.

На первый взгляд, сделана хорошая попытка упростить жизнь частному застройщику, улучшающему свои жилищные условия, осуществляя строительные работы самостоятельно. Но из-за того, что КМУ ничего более в Порядке № 534 не указал, непонятно, какие же документы необходимо будет подавать в инспекцию ГАСК в этом случае. Будет ли достаточно только заявления и акта технического обследования? И какая у этого акта форма и обязательные реквизиты? Кто будет готовить этот акт обследования? Нужны ли для этого особые знания?

2. 
Предположим, подготовленные заказчиком документы соответствуют требованиям инспекции ГАСК и сотрудник инспекции принял их у Вас, зарегистрировав в журнале. Теперь, не позднее, чем на третий рабочий день после регистрации заявления, инспекция ГАСК должна провести итоговую проверку на объекте строительства на предмет его соответствия проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил и готовности к эксплуатации. Сама итоговая проверка не может длиться больше чем четыре рабочих дня. При этом инспекция имеет право отбирать образцы продукции, назначать экспертизу, получать пояснения, справки, документы, материалы, сведения по возникающим вопросам, и в случае необходимости привлекать заинтересованные органы.

Проще говоря, КМУ в Порядке № 534 посвятил процедуре проведения итоговой проверки аж шесть строк, но своим лапидарным стилем породил немало вопросов и проблем.

Во-первых, для застройщика – безусловно, благо, что срок итоговой проверки очень маленький. Но, Вы можете себе представить, как можно принять за 4 дня в эксплуатацию завод? О каком качестве проверки может идти речь в этом случае? Или – если придется назначать экспертизу – кто будет ее проводить, а главное, какое экспертное учреждение сегодня в Украине может предоставить заключение за три дня (возьмем условно один день инспектора на подготовку документов)?

Во-вторых, КМУ, если судить по тексту Порядка №534, официально отказался от идеи комиссионного принятия объектов в эксплуатацию – хотя это несколько странно, ведь инспекторы ГАСК в большинстве своем не разбираются детально, к примеру, в нормах пожарной безопасности. Но тогда зачем инспекции ГАСК привлекать заинтересованные органы и по какому принципу будет определяться их «заинтересованность»? А главное – опять же – как можно успеть привлечь представителя действительно заинтересованного органа за 4 дня рабочих дня, отведенных на проверку, с учетом того, что Порядок № 534 не предполагает продление или приостановление этого срока? Выходит, чтобы успеть, инспекции ГАСК придется по-прежнему «сохранять» ранее действовавшие комиссии…

Кстати, следует упомянуть, что Порядком № 534 в целом сохранены исключения из правила «полной готовности объекта к эксплуатации», ранее предусмотренные Порядком № 923, а именно:

- если объект сдается в 1 или 4 квартале, то сроки выполнения определенных работ (наружных работ, работ по облагораживанию территории и т.д.) могут быть перенесены и объект принимается комиссией без таких работ, если их выполнение невозможно в силу плохих погодных условий. При этом комиссия определяет список необходимых работ и сроки их исполнения в акте готовности объекта;

- встроенно-пристроенные помещения в жилом доме могут приниматься в эксплуатацию отдельно, если они по проекту выделены в отдельный пусковой комплекс. При этом наличие отдельных от остального дома коммуникаций не требуется, но должны быть созданы надлежащие условия для безопасной эксплуатации жилой части дома;

- жилые дома, квартиры и иные помещения в которых построены за средства физических и юридических лиц, могут приниматься в эксплуатацию без внутренних отделочных работ, которые не влияют на эксплуатацию таких домов, если это предусмотрено инвестиционным договором и соблюдаются санитарные, противопожарные и технические требования. Перечень таких работ теперь утвержден тем же Приказом Минрегионстроя № 637 от 24.12.08. Однако жилые дома, квартиры в которых построены за счет бюджетных средств, предусмотренных для социально незащищенных слоев населения (инвалиды, участники ВОВ, многодетные семьи, чернобыльцы и другие) принимаются в эксплуатацию при условии осуществления отделочных работ в полном объеме.

3. 
Наконец, после проведения итоговой проверки в течение двух рабочих дней инспекция ГАСК принимает решение о выдаче свидетельства или об отказе, о чем в журнале учета делается соответствующая запись. Форма свидетельства, как и форма отказа в его выдаче утверждены Кабинетом Министров Украины в качестве приложений к Порядку № 534.

Если объект, по мнению инспекции, соответствует проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил, представителю заказчика выдается свидетельство. Датой ввода в эксплуатацию завершенного строительством объекта является дата выдачи зарегистрированного в инспекции ГАСК свидетельства.

Инспекция самостоятельно в течение 3 рабочих дней после выдачи свидетельства уведомляет об этом местную государственную администрацию или исполком местного совета, на территории которых расположен объект, для присвоения ему почтового адреса (очевидно, это правило касается новых зданий и сооружений). Важно отметить, что ранее инспекция ГАСК обязана была уведомлять и органы статистики о выдаче свидетельства, однако, часто возникала путаница из-за указания разных адресов (строительного и почтового) и – как следствие – искажение отчетности. Теперь же исполком или государственная администрация сами уведомляют органы статистики о наличии новых объектов уже после присвоения им почтовых адресов. Правда, не совсем понятно, как инспекция ГАСК будет указывать местонахождение нового объекта в свидетельстве (этот пункт предусмотрен формой) – скорее всего, ограничится названием улицы…

Отсюда появляется еще одна проблема – Порядком № 534 не предусмотрен срок, в течение которого исполком обязан принять решение о присвоении объекту почтового адреса, а без этого может возникнуть заминка с регистрацией объекта в местном БТИ. Можно, конечно, зарегистрировать объект по его (примерному) строительному адресу, но ведь потом придется все переделывать после получения почтового.

К сожалению, Порядок № 534 изложен таким образом, что непонятно, по каким основаниям инспекция ГАСК может отказать в выдаче свидетельства. Подразумевается, естественно, несоответствие проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил, однако, даже сама форма отказа в выдаче свидетельства предполагает, что туда можно написать практически все, что угодно.

Хорошо, что хотя бы предусмотрена возможность обжалования такого отказа в судебном порядке. Однако и тут есть обратная сторона медали – всем известно, что идеальных строек не бывает. И тем более, все знают, что очень многие объекты у нас вводятся в эксплуатацию при несоответствии требованиям норм и правил, но только потому, что очень хочется застройщику быстрее закончить. А теперь застройщику еще проще – в нашем «гуманном» суде можно опровергнуть вообще все, что пожелаете, были бы деньги. Хотя это, конечно, крайний способ, но зато позволяющий получить свидетельство на практически любой по характеристикам объект.

Юридическая компания "Право-Защита".Мы поможем решить Ваши трудности в кротчайшие сроки! Доверяйте опытным!

Legal Company  "Right-Protect"

Юридическая компания «Право-Защита»

UK Ltd. " Right-Protect ". тел/факс:(057)732-48-70

м.(066)290-53-22, (063)658-16-90,(096)497-76-78