Изменение целевого назначение земли

ПОНЯТИЕ ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ

Каждый земельный участок, независимо от формы собственности или использования, имеет конкретное целевое назначение. Целевое назначение земельного участка очерчивается установленными законодательством и конкретизированы соответствующими органами власти допустимыми пределами использования земельного участка гражданами и юридическими лицами. Целевое назначение земельных участков, которые предоставлены гражданам и юридическим лицам в собственность или постоянное пользование, отмечается в государственных актах на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком. С этой целью в формы бланков указанных государственных актов введена графа "Целевое назначение (использование) земельного участка" (форма бланка утверждена постановлением Кабинета Министров Украины "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на земельный участок и государственного акта на право постоянного пользования земельным участком" от 2 апреля 2002 г. № 449. Целевое назначение земельного участка, который предоставлен в аренду, определяется в договоре аренды. Согласно ст.14 Закона Украины "Об аренде земли" от 6 октября 1998 г. № 161-XIV, к существенным условиям договора аренды земельного участка, которые обязательно оговариваются в договоре, принадлежит "целевое назначение, условия использования и сохранения качества земли".
КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ И ИХ ПРАВОВОЙ РЕЖИМ

Основой для определения целевого назначения земельного участка является признание ее принадлежности к соответствующей категории земель. Разделение земельного фонда страны на категории предусмотрено Земельным кодексом Украины от 25 октября 2001 г. № 2768-III (далее - Кодекс). Статья 18 Кодекса отмечает, что к землям Украины относятся все земли в пределах ее территории (в том числе острова и земли, занятые водными объектами) которые по основному целевому назначению подразделяются на категории. Итак, каждый земельный участок принадлежит к определенной категории земель. Категории земель Украины имеют особый правовой режим, установленный как нормами Кодекса, так и другими нормативно-правовыми актами. Вместе с тем следует отметить, что Украина за пределами ее территории может иметь в государственной собственности земельные участки, правовой режим которых определяется законодательством соответствующей страны. Соответственно, на земельные участки за пределами Украины положения Кодекса о целевом использовании земель не распространяются. Исчерпывающий перечень категорий земель Украины определяет ст. 19 Кодекса. Согласно этой статье земли Украины по основному целевому назначению делятся на следующие категории:
земли сельскохозяйственного назначения;
земли жилищной и общественной застройки;
земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;
земли оздоровительного назначения;
земли рекреационного назначения;
земли историко-культурного назначения;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения.

Каждая из категорий земель имеет обобщенное целевое назначение. Однако, земельные участки, отнесенные к одной категории земель, также могут использоваться по разным целевым назначением. Так, например, земельные участки сельскохозяйственного назначения, пригодные как для ведения товарного сельскохозяйственного производства, так и для удовлетворения личных потребностей граждан в сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, земельные участки, предоставляемые гражданам для удовлетворения личных потребностей в сельскохозяйственной продукции, могут использоваться, например, для садоводства, ведения личного подсобного (личного крестьянского) хозяйства, для огородничества, сенокошения и выпаса скота. Множественность целей использования земельных участков, входящих в каждую из категорий земель, обусловила необходимость установления видов целевого назначения по каждой категории земель на уровне правового акта. В связи с этим 24 апреля 1998 Госкомзем Украины утвердил Украинский классификатор целевого использования земли (далее - Классификатор). Он содержит перечень видов целевого назначения земельных участков, принадлежащих к каждой из категорий земель. Согласно этому документу, земли промышленности, входящих в такой категории земель, как земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения, могут предоставляться для потребностей:
добывающей промышленности;
металлургии и обработки металла;
промышленности по производству и распределению электроэнергии;
промышленности по производству строительных материалов (за исключением строительных площадок);
предприятий других отраслей промышленности.

Аналогичным образом в Классификаторе определены и виды целевого назначения земельных участков, принадлежащих к другим категориям земель. Следует отметить, что зафиксировано в государственных актах и договорах аренды целевое назначение земельного участка определяется на основании Классификатора.
ПОРЯДОК УСТАНОВЛЕНИЯ И ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Установление целевого назначения земельных участков не входит в исключительной компетенции определенного органа власти. Согласно ст. 20 Кодекса, земли относят к той или иной категории на основании решений целого ряда органов государственной власти и органов местного самоуправления (в соответствии с их полномочиями). По общему правилу установления целевого назначения земель осуществляется органами исполнительной власти или органами местного самоуправления, которые:
принимают решение о передаче этих земель в собственность или предоставление в пользование;
производят изъятие (выкуп) земель;
утверждают проекты землеустройства или принимают решение о создании объектов природоохранного и историко-культурного назначения.

Таким образом, целевое назначение земельного участка устанавливается соответствующим органом власти при:
принятии им решения о передаче участка гражданину или юридическому лицу в собственность;
принятии им решения о передаче участка гражданину или юридическому лицу в аренду или постоянное пользование;
выкупе участка для общественных потребностей или по мотивам общественной необходимости;
изъятии ее из постоянного пользования государственной или коммунальной юридического лица;
принятии решения об утверждении проекта землеустройства;
принятии решения о создании объекта природно-заповедного фонда;
принятии решения о создании объекта историко-культурного назначения.

Инициирование ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Несмотря на то, что установление целевого назначения земельных участков отнесено к компетенции органов власти, определенные права на установление целевого назначения земельных участков предоставлены и гражданам и юридическим лицам. В частности, они имеют право инициировать изменение целевого назначения участков, находящихся в их собственности. Порядок изменения целевого назначения земельных участков по инициативе граждан и юридических лиц устанавливает постановление Кабинета Министров Украины "Об утверждении Порядка изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц" от 11 апреля 2002 г. В соответствии с этим постановлением для изменения целевого назначения земельного участки ее владелец должен подать заявление (ходатайство): до сельского, поселкового, городского совета (если земельный участок расположен в пределах населенного пункта), или в районной государственной администрации (если земельный участок расположен за пределами населенного пункта). До заявления (ходатайства) владелец добавляет следующие документы:
копию государственного акта на право собственности на земельный участок;
гражданин - собственник земельного участка - копию паспорта (серия, номер паспорта, когда и кем выдан и место жительства), юридическое лицо - собственник земельного участка - копию устава (положения) и копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица;
справку из районного отдела земельных ресурсов и из районного отдела архитектуры и строительства о установлены ограничения (обременения) на использование земельного участка и земельные сервитуты;
обоснование необходимости изменения целевого назначения земельного участка.

Сельский, поселковый, городской совет или районная государственная администрация рассматривает заявление (ходатайство) и прилагаемые документы и принимает решение о ее удовлетворении или отклонении. Если соответствующий орган соглашается изменить целевое назначение земельного участка, он дает разрешение на такое изменение. Обязательным условием изменения целевого назначения земельного участка является согласование такого изменения с местными органами исполнительной власти (районным (городским) органом земельных ресурсов, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами, органом градостроительства и архитектуры и охраны культурного наследия). При этом если изменяется целевое назначение не всей, а только части земельного участка, изменение целевого назначения будет осуществляться в рамках составления проекта отвода земельного участка. Необходимость составления указанного проекта обусловлена тем, что при изменении целевого назначения части земельного участка она делится на две, одна из которых сохраняет предыдущее целевое назначение, а второе - приобретает нового целевого назначения. Выделение части земельного участка в отдельный земельный участок требует составления проекта ее отвода. Для подготовки проекта отвода земельного участка лицо, заинтересованное в изменении целевого назначения части участка, должен заключить с землеустроительной организацией договор на составление проекта отвода земельного участка. Такой землеустроительной организацией может быть любая государственная или частная землеустроительная организация, имеющая лицензию Госкомзема Украины на выполнение землеустроительных и землеоценочных работ и лицензию Государственной службы геодезии, картографии и кадастра на выполнение геодезических работ. Если же меняется целевое назначение всего участка, то такое изменение производится путем повторного согласования ранее изготовленного проекта отвода земельного участка. Нововиготовлений или ранее изготовлен проект отвода земельного участка в соответствии соглашается или повторно соглашается с:
органом земельных ресурсов;
природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами;
органом градостроительства и архитектуры;
органом охраны культурного наследия.

Государственную землеустроительную экспертизу, по общему правилу, проводит областное управление земельных ресурсов. После получения положительного заключения такой экспертизы заказчик подает согласованы (повторно согласованы) проектные материалы в соответствующий орган власти для принятия решения об изменении целевого назначения земельного участка.
ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ ОБ ИЗМЕНЕНИИ ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

По общему правилу, если земельный участок расположен в пределах населенного пункта, то решение об изменении ее целевого назначения принимает сельский, поселковый или городской совет. Если же земельный участок находится за пределами населенных пунктов, то такое решение принимает районная или областная государственная администрация (Совет министров Автономной Республики Крым). Районная госадминистрация рассматривает представленные проектные материалы и принимает решение об изменении целевого назначения земельного участка, находящегося за пределами населенного пункта. Данное решение принимается при условии дальнейшего использования этого участка для сельскохозяйственных нужд, ведения лесного и водного хозяйства, строительства объектов, предназначенных для обслуживания членов территориальных общин района (школ, больниц, предприятий торговли и т.д.). Если же изменение целевого назначения расположенной за пределами населенного пункта земельного участка предусматривает использование такого участка для других нужд, районная госадминистрация лишь рассматривает проектные материалы, готовит свое заключение по этому вопросу и подает его вместе с материалами в Совет министров Автономной Республики Крым или областной государственной администрации. Совет министров Автономной Республики Крым и областная государственная администрация рассматривают материалы и принимают решение об изменении целевого назначения земельного участка.
ИЗМЕНЕНИЕ ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ОСОБО ЦЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Следует отметить, что решение об изменении целевого назначения земельного участка, который относится к особо ценных земель, принимается в специальном порядке. Если участок особо ценных земель расположена в пределах населенного пункта, то решение об изменении ее целевого назначения совет принимает только после согласования проекта отвода участка с Верховной Радой Украины. Проектные материалы на согласование в Верховную Раду Украины подают Верховная Рада Автономной Республики Крым, областные, Киевская и Севастопольская городские советы. Целевое назначение особо ценных земель, расположенных за пределами населенного пункта, изменяется по решению Кабинета Министров Украины после согласования с Верховной Радой Украины. Этот порядок изменения целевого назначения касается таких земельных участков:
земельных участков под пашней и многолетними насаждениями, если их целевое назначение меняется на такое, предусматривающий использование участка для несельскохозяйственных нужд;
земельных участков, покрытых лесами первой группы, площадью более 10 гектаров, если их целевое назначение меняется на такое, предусматривающая использование участка для нелисогосподарських потребностей;
земельных участков природоохранного, оздоровительного, рекреационного назначения, если их целевое назначение меняется на такое, предусматривающий использование участка для других нужд;
земель опытных полей научно-исследовательских учреждений и учебных заведений, если их целевое назначение меняется на такое, предусматривающий использование участка для несельскохозяйственных нужд;
земельных участков с сельскохозяйственными угодьями, что согласно ст. 150 Кодекса отнесенные к особо ценных земель (например, черноземы нееродовани несолонцювати на лессовых породах и т.п.), если их целевое назначение меняется на такое, предусматривающий использование участка для несельскохозяйственных нужд.

Проектные материалы на согласование изменения целевого назначения указанных земельных участков в Верховную Раду Украины подает Совет министров Автономной Республики Крым или областная госадминистрация. Собственник земельного участка получает новый государственный акт на право собственности на земельный участок с измененным целевым назначением. После этого соответствующий совет или орган исполнительной власти принимает решение об изменении целевого назначения земельного участка. Если принято решение об отказе в изменении целевого назначения земельного участка, сельский, поселковый, городской совет или соответствующий орган исполнительной власти в течение 15 дней с момента принятия решения письменно уведомляет об этом ее владельца (с обоснованием причины отказа). Собственник земельного участка, если он не согласен с решением совета или органа исполнительной власти об отказе в изменении целевого назначения земельного участка, вправе обжаловать этот отказ в суде.
ПОСЛЕДСТВИЯ НАРУШЕНИЯ ПОРЯДКА УСТАНОВЛЕНИЯ И ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Установление и изменение целевого назначения земельных участков может осуществляться исключительно в приведенном выше порядке. Его нарушение приведет к последствиям, определенных ст. 21 Кодекса.
Во-первых, если орган власти при предоставлении (передаче) земельного участка гражданину или юридическому лицу нарушил порядок установления и изменения целевого назначения такого участка, решение о предоставлении (передаче) земельного участка может быть признано недействительным. Например, если Кабинет Министров Украины принял решение о предоставлении (передаче) лицу особо ценной земельного участка сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд без согласования изменения его целевого назначения с Верховной Радой Украины, то такое решение может быть признано недействительным.
Во-вторых, если контрагенты при заключении соглашения относительно земельного участка нарушили порядок установления и изменения ее целевого назначения, такая сделка может быть признана недийсною.Наприклад, если земельный участок с целевым назначением "для строительства и эксплуатации жилого дома", передана в аренду другому лицу для сельскохозяйственного использования, то такая сделка может быть признана недействительной.
В-третьих, если орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на земельные участки, выявил нарушение порядка установления и изменения целевого назначения земельного участка, он вправе отказать в государственной регистрации прав на этот земельный дилянку.Якщо же такое нарушение обнаружено после осуществления государственной регистрации прав на земельный участок, то недействительной может быть признана такая регистрация.

Однако следует отметить, что приведенные выше последствия нарушения порядка установления и изменения целевого назначения земельных участков наступают не автоматически. Они могут наступить в случае принятия государственными органами соответствующих решений. Так, решение районной государственной администрации о предоставлении (передаче) земельного участка, принятое с нарушением порядка установления и изменения ее целевого назначения, может быть отменено вышестоящим органом - областной государственной администрацией, а решение последнего может быть отменено Кабинетом Министров Украины. Однако решение сельской или иной совета о предоставлении (передаче) земельного участка, принятое с нарушением порядка установления и изменения ее целевого назначения, не может быть отменено советом высшего уровня, поскольку советы низшего не являются подчиненными советам высшего уровня. Решение или сделки с земельными участками могут признаваться недействительными по решению суда, если они приняты (заключенные) с нарушением порядка установления или изменения целевого назначения земельных участков. К ним относятся:
решение совета или органа исполнительной власти о предоставлении (передаче) земельных участков;
решение органа государственной регистрации прав о регистрации прав на земельные участки; сделки с земельными участками.

Суд может признать эти акты недействительными по иску заинтересованных лиц.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ПОРЯДКА УСТАНОВЛЕНИЯ И ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Надлежащим образом установлено (изменено) целевое назначение земельного участка определяет характер обязанностей ее владельца (пользователя) по использованию участка. Владелец (пользователь) земельного участка обязан использовать ее исключительно по целевому назначению, установленным соответствующим органом власти. Поэтому лица, допустившие нарушения порядка установления и изменения целевого назначения земельного участка, могут быть привлечены к административной ответственности по ст. 53 Кодекса Украины об административных правонарушениях от 7 декабря 1984 г. № 80732-X (далее - КоАП). Согласно этой статье, использование земель не по целевому назначению влечет наложение штрафа на граждан от трех до двадцати необлагаемых минимумов доходов граждан и на должностных лиц - от десяти до двадцати пяти необлагаемых минимумов доходов граждан. Согласно ст. 2381 КоАП, такие штрафы накладывают должностные лица органов земельных ресурсов. От имени этих органов рассматривают дела о нецелевом использовании земельных участков и накладывают административные взыскания:
председатель Государственного комитета Украины по земельным ресурсам и его заместители;
председатель Государственного комитета Автономной Республики Крым по земельным ресурсам и его заместители;
начальники областных, Киевского и Севастопольского городских управлений и их заместители;
начальники городских (городов областного и районного подчинения), районных управлений (отделов) земельных ресурсов и их заместители;
инженеры-землеустроители сел и поселков.